Hợp đồng đặt cọc mua nhà gồm nhiều điều khoản do các bên thỏa thuận về số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của từng bên. Trước khi đặt cọc các bên cần biết một số lưu ý để loại trừ rủi ro pháp lý.
Mẫu Hợp đồng đặt cọc mua nhà đơn giản
3 điều cần làm trước khi đặt cọc mua nhà
1. Xem thửa đất, nhà ở có đủ điều kiện mua bán không?
* Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024);
– Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Như vậy, chỉ khi có đủ các điều kiện trên thì người sử dụng đất mới được phép chuyển nhượng. Nếu không đủ điều kiện mà cố ý chuyển nhượng sẽ không được sang tên và có thể bị phạt tiền.
* Điều kiện mua bán nhà ở
Theo Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023, nhà ở được phép mua bán khi có đủ các điều kiện dưới đây:
– Có Giấy chứng nhận;
– Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện;
– Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở;
– Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn;
– Không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở;
2. Phải biết quy định về phạt cọc
Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, nghĩa vụ của các bên khi ký hợp đồng đặt cọc như sau:
* Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
* Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện
– Trường hợp bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
– Trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Lưu ý: Nếu các bên có thỏa thuận khác mà không trái với pháp luật, đạo đức xã hội thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
3. Thỏa thuận công chứng, chứng thực hợp đồng
Mặc dù Bộ luật Dân sự 2015 cũng như pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực nhưng để tránh tranh chấp xảy ra thì các bên nên công chứng hoặc chứng thực.
