Việc thuê đất không chỉ đơn thuần là trả tiền để sử dụng mặt bằng, mà còn liên quan chặt chẽ đến quyền xác lập sở hữu đối với tài sản và quyền sử dụng đất. Câu hỏi đặt ra là: Pháp luật quy định thế nào về việc cấp Sổ đỏ cho người thuê? Thực tế, ranh giới giữa việc “thuê đất” và “được cấp chứng nhận quyền sử dụng” phụ thuộc hoàn toàn vào đối tượng cho thuê và hình thức trả tiền. Bài viết này sẽ làm rõ các trường hợp người đi thuê được đứng tên trên Sổ đỏ và những quyền hạn mà họ được phép thực hiện.

Trong bối cảnh nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng, hình thức thuê đất trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều cá nhân và tổ chức. Tuy nhiên, không ít người vẫn còn băn khoăn về việc liệu người thuê đất có được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hay không, cũng như những quyền lợi pháp lý đi kèm khi tham gia quan hệ thuê đất. Việc hiểu rõ quy định pháp luật về vấn đề này không chỉ giúp người thuê đất bảo vệ quyền lợi của mình mà còn tránh được những rủi ro trong quá trình sử dụng đất. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ khả năng được cấp Sổ đỏ đối với đất thuê và phân tích các quyền cơ bản của người thuê đất theo quy định hiện hành.

1. Người thuê đất là gì?

Người thuê đất là cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng lâu dài, nên thực hiện việc thuê đất từ Nhà nước hoặc từ chủ sử dụng đất hợp pháp khác. Việc thuê đất thường được xác lập thông qua hợp đồng hoặc quyết định hành chính, trong đó quy định rõ thời hạn, mục đích sử dụng và nghĩa vụ tài chính. Người thuê đất có quyền khai thác, sử dụng đất trong phạm vi đã thỏa thuận, nhưng không được toàn quyền định đoạt như chuyển nhượng hoặc tặng cho nếu không đủ điều kiện. Họ phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất đã đăng ký, tránh vi phạm dẫn đến bị thu hồi. Ngoài ra, người thuê đất còn có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn giá trị sử dụng của đất trong suốt thời gian thuê.

Trong thực tiễn, người thuê đất có thể là doanh nghiệp, hộ gia đình hoặc cá nhân, tùy thuộc vào nhu cầu sản xuất, kinh doanh hoặc sinh hoạt. Đối với doanh nghiệp, việc thuê đất thường gắn liền với hoạt động đầu tư, xây dựng nhà xưởng hoặc kinh doanh dịch vụ. Người thuê đất phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính như tiền thuê đất, thuế và các khoản phí liên quan theo quy định hoặc thỏa thuận. Quyền lợi của họ cũng được bảo đảm thông qua hợp đồng, bao gồm quyền gia hạn thuê hoặc được bồi thường trong một số trường hợp. Tuy nhiên, nếu vi phạm điều kiện thuê, họ có thể bị chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Vì vậy, việc hiểu rõ quyền và nghĩa vụ là yếu tố quan trọng để sử dụng đất hiệu quả và đúng pháp luật.

2. Người thuê đất có được cấp sổ đỏ không?

Căn cứ khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, pháp luật khẳng định người thuê đất vẫn có thể được cấp Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) trong những trường hợp nhất định.  

Với hình thức thuê đất trả tiền hằng năm, Giấy chứng nhận được cấp sau khi cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định cho thuê đất và ký hợp đồng thuê đất. Điều này cho thấy người thuê đất trực tiếp từ Nhà nước được công nhận tư cách người sử dụng đất hợp pháp. Đồng thời, việc cấp Sổ đỏ còn phụ thuộc vào việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc thuộc diện được miễn, ghi nợ theo quy định. Như vậy, không phải mọi trường hợp thuê đất đều bị loại trừ khỏi quyền được cấp Giấy chứng nhận.

Từ nguyên tắc này, có thể thấy pháp luật đất đai không phân biệt tuyệt đối giữa người được giao đất và người thuê đất trong việc cấp Sổ đỏ, mà dựa vào hình thức sử dụng đất hợp pháp. Người thuê đất nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về pháp lý và tài chính thì vẫn được ghi nhận quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận. Đặc biệt, việc cấp Sổ đỏ giúp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người thuê đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất ổn định. Đây cũng là cơ sở để thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản gắn liền với đất theo quy định. Tuy nhiên, phạm vi quyền của người thuê đất vẫn có những hạn chế nhất định so với các hình thức sử dụng đất khác.

Ngoài ra, việc khẳng định người thuê đất được cấp Sổ đỏ cần được hiểu trong mối quan hệ với các trường hợp không được cấp theo Điều 151 Luật Đất đai 2024. Chỉ những trường hợp thuê đất trực tiếp từ Nhà nước hoặc thuộc dự án hạ tầng được phê duyệt mới có khả năng được cấp Giấy chứng nhận. Ngược lại, nếu thuê lại đất từ cá nhân, tổ chức thông thường thì sẽ không đủ điều kiện để được cấp Sổ đỏ. Do đó, việc xác định đúng nguồn gốc và hình thức thuê đất là yếu tố then chốt. Tóm lại, pháp luật cho phép nhưng đồng thời cũng đặt ra giới hạn rõ ràng nhằm bảo đảm quản lý đất đai chặt chẽ.

3. Quyền của người thuê đất

Căn cứ Điều 30 Luật Đất đai 2024, quyền của người thuê đất trước hết thể hiện ở quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất. Người thuê đất có thể chuyển từ hình thức trả tiền hằng năm sang trả một lần cho cả thời gian thuê hoặc ngược lại tùy nhu cầu sử dụng. Việc chuyển đổi phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận và xác định lại giá đất tại thời điểm chuyển đổi. Đồng thời, tiền thuê đất đã nộp sẽ được xử lý theo cơ chế khấu trừ phù hợp. Quy định này tạo điều kiện để người thuê đất chủ động cân đối tài chính và chiến lược đầu tư.

Căn cứ Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền của người được cho thuê đất như sau:

– Đối với Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 26 Luật này và những quyền riêng sau:

• Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác; 
• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
• Cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
• Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
•  Tặng cho quyền sử dụng đất;
• Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình;
• Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình

– Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 26 Luật này và những quyền riêng sau: 

•  Bán tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;
•  Để thừa kế, tặng cho;
•  Cho thuê, thế chấp, góp vốn tài sản;

4. Thu hồi đất trả tiền thuê đất hàng năm 

Căn cứ Điều 95 Luật Đất đai năm 2024, đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm có thể bị Nhà nước thu hồi khi thuộc các trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây là các căn cứ thu hồi mang tính bắt buộc nhằm phục vụ lợi ích chung, không phụ thuộc vào ý chí của người thuê đất.

Tuy nhiên, điểm a khoản 1 Điều 95  Luật Đất đai năm 2024 đã loại trừ rõ ràng nhóm “đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm” khỏi đối tượng được bồi thường về đất, cho thấy ngay cả khi việc sử dụng đất là hợp pháp thì vẫn không phát sinh quyền được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất.

Khi bị thu hồi, người thuê đất trả tiền hằng năm không được bồi thường về đất, do họ không có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài mà chỉ có quyền khai thác trong thời hạn thuê. Tuy nhiên, họ vẫn có thể được xem xét bồi thường đối với tài sản hợp pháp gắn liền với đất hoặc chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đáp ứng điều kiện theo các quy định liên quan. So với các trường hợp được liệt kê tại các điểm đ, e, g, h khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2024 (như thuê đất trả tiền một lần hoặc được giao đất có thu tiền), có thể thấy pháp luật phân biệt rất rõ về mức độ bảo đảm quyền lợi, trong đó người thuê đất trả tiền hằng năm chịu rủi ro pháp lý cao hơn khi bị thu hồi.

5. Kết luận

Như vậy, việc người thuê đất có được cấp Sổ đỏ hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hình thức thuê đất, nguồn gốc đất và quy định cụ thể của pháp luật trong từng trường hợp, do đó không thể áp dụng một cách máy móc cho mọi đối tượng. Trong thực tiễn, đa số trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng vẫn có những ngoại lệ nhất định khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định. Dù vậy, pháp luật vẫn bảo đảm cho người thuê đất những quyền cơ bản nhằm phục vụ nhu cầu khai thác, sử dụng đất một cách ổn định và hiệu quả. Việc không chấp hành đúng quy định có thể dẫn đến những rủi ro pháp lý như bị thu hồi đất hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài. Chính vì vậy, việc chủ động tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật trước khi thuê đất là điều hết sức cần thiết đối với cả cá nhân và tổ chức. Nhìn chung, hiểu rõ bản chất pháp lý của đất thuê sẽ giúp người sử dụng đất tránh được những sai sót không đáng có trong quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Đây cũng là cơ sở quan trọng để khai thác hiệu quả giá trị đất đai, góp phần phát triển kinh tế một cách bền vững và đúng pháp luật.